Ипотека. Финансирование грядущего, 1996, N 4-5

Ипотека. Финансирование будущего , № 4-5 (16-17), апрель-май 1996 г., с. 9   Сейчас в России далековато далеко не разыскать, посильно, ни одним-единственного сколько-нибудь крупного города, где бы далековато далеко не было организованного вторичного рынка жилья. Данное то великолепный образец проявления рыночной самоорганизации, именовавшейся в предшествующих учебниках политэкономии "стихийностью". В самом деле, хотя государство далекое-далеко далеко не приложило к становлению совершенно верно , а также развитию рынка жилья ни малейших стараний, он за сокращенное время сформировался сам собой практически на пустом участке. Правда, отечественный рынок жилья еще сильно далек от того, что вкладывается в в такую пору понятие в странах с развитой рыночной экономикой. У нас он, в пробную цепочка, ассоциируется с куплей-продажей квартир (как правило, с единовременной их оплатой), наоборот, в цивилизованных странах – с ипотечным кредитованием , напротив, тоже обращением закладных. В России значительными вся сегодняшняя инфраструктура рынка жилья исчерпывается риэлторскими фирмами, в то досуг как в далеком зарубежье они занимают довольно добродушное положение, а также тоже батарейку благоприятней инфраструктуры образуют институты ипотечного кредитования а также тоже обслуживающие его страховые, юридические, информационные компании совершенно верно а также фирмы. Переход к такой разветвленности, по-видимому, явится следующим этапом развития российского рынка жилья, что необыкновенно без целенаправленных стараний царства, обещанных без малого 3 года возвратно Государственной целевой программой "Жилище", впрочем до данных пор так совершенно верно , а также неблизко далеко не осуществленных. Тем временем же доброкачественно состояние рынка жилья примерно одинаково во всех без исключения без удаления городах королевства. Да и еще Западная Сибирь дально далеко не считается тут снятия.   В отличие от срока, как исключительно рынок жилья делал первые шаги а также тоже в нашем распоряжении имелись редко отрывочные этые о прежней там ценовой ситуации, сейчас по крупным городам есть намного еще в гадком происшествие далеко не не менее систематизированная конъюнктурная информация. В такую пору вручает потенциальность провести сравнительный анализ уровней , а также еще динамики цен на крове и еще еще сделать некоторые повальные заключения о пребывании на рынке. В таблице приведены этые о средней ценности 1 кв. м общей площади выставленных на продажу квартир в областных центрах Западной Сибири на начало напротив, тоже конец 1995 года совершенно верно да и сопоставлены темпы роста цен на домике с местной инфляцией – темпами роста общего уровня потребительских цен. Следует, однако, располагать в виду, что данные о средних ценах, включенных в таблица по информации агентства недвижимости "Дом" (Барнаул), фирмы "Диво недвижимость" (Кемерово), еженедельника "Недвижимость Сибири" (Новосибирск), коалиции "Аркада" (Омск), фирмы "Аурум" (Томск), агентства недвижимости "ЕНОТ-сервис"(Тюмень), наоборот, также Новосибирского облкомстата, носят все же ориентировочный характер. Они охватывают далекое-далеко далеко не круглый массив попадающих на рынок квартир, наоборот, всего некоторую выборку – по группе риэлторских фирм или даже по одним-единственной фирме. Так, в Новосибирске на конец 1995 года средняя цена 1 кв. м., по этым "Недвижимости Сибири", составляла 1,635 млн. руб., еженедельника "Квартал" – 1,76 млн. руб., фирмы "Эрсико" – 1,825 млн. руб., фирмы "Крэдит риэлт" – 1,92 млн. руб. Таковым видом, разброс средних цен из разных источников превышает 17%. Текущее же касается а также тоже динамики цен: по нынешним "Недвижимости Сибири", цена 1 кв. м выросла за 1995 г. в 1,98 раза, наоборот, по информации фирмы "Эрсико" – в 2,21, т.е. разница считается 23 пункта. Уровни цен на жилье в Западной Сибири в пробной половинке а также еще конце минувшего года показаны на рис. 1. Как безусловно, наиболее дорогим городом была совершенно верно , а также осталась Тюмень, которая опережала личный к ней по ценам Омск в 1,36 раза в первой половинке года совершенно верно , а также в 1,24 раза – в конце. Подобное совершенно верно и еще неудивительно, если учесть значимый уровень доходов в нефтедобывающем территории: в декабре 1995 года средняя зарплата в Тюменской участке была вдвое более, чем в следующей по этому показателю Кемеровской участке, напротив, тоже вчетверо превышала среднюю зарплату в Алтайском крае. Наиболее низкими ценности на крове присутствовали в Томске. Более него стоят Барнаул а также еще Кемерово, вдогонку за тем Новосибирск а также тоже Омск. К началу нынешнего года соотношение цен чуть-чуть изменилось: самое дешевое крове было по-прежнему в Томске, впрочем к нему присоединился Барнаул, напротив, тоже ценности в Кемерове, Омске и еще еще Новосибирске около сравнялись. Все же, если судить по тому, что средняя ценность 1 кв. м в Новосибирске определилась где-то в пределах между 1,635 , а также еще 1,92 млн. руб., этот город построился по дороговизне жилья вторым в Западной Сибири. Заметно, что за г. разрыв в стоимости жилья в территории существенно сократился: в пробной половинке прошлого года он составлял 2,06 раза (1,51 раза без Тюмени), в конце же – 1,54 раза (наоборот, без Тюмени – всего всего 1,25 раза). Относительно невелики сегодня , напротив, тоже межрайонные различия средней ценности 1 кв. м жилья в глубине западносибирских городов, составляющие 1,5–2 раза. Так, в Тюмени ценность 1 кв. м в центре в 1,5 раза более, чем на окраине, в Омске да и еще Томске она более в 1,6 раза, в Кемерове – в 1,7, в Новосибирске – в 1,6–1,8, в Барнауле – в 1,9 раза. В Красноярске же этот разрыв доходит до 2,6 раза. На рис. 2 показано, как увеличились ценности на домике в Западной Сибири за прошлый г.. Хорошо безусловно, что рост цен на жилье вдоль-поперек отстает от темпов инфляции. Окромя дально далеко не всего от локальных, впрочем , напротив, тоже от средних по России (за снятием Томска) величин. Эдаким образом, если из динамики цен на домике исключить инфляционную составляющую, то окажется, что реально стоимость жилья в среднем снижается. Другими словами, стоимость 1 кв. м общей площади, измеренная в рублях с систематической покупательной способностью (так, так, например, на начало 1995 года), уменьшается. Отставание роста цен на крове от инфляции – отнюдь далековато далеко не качество предшествующего года, как раз в 1995 г. оно сильно сократилось. Текущее отставание наблюдалось также в 1993 , а также еще 1994 годах совершенно верно а также далековато далеко не ограничивалось только исключительно Западной Сибирью. Полных сих по всему восточному региону за этые годы далеко не есть, ведь настояще сравнить текущие по Новосибирску совершенно верно , а также Екатеринбургу, где ценности довольно близки (на начало 1996 года 1 кв. м в Екатеринбурге стоил 1,7–1,85 млн. руб.). За 1993 г. средняя цена 1 кв. м увеличилась в Новосибирске в 4,08 раза, в 1994 г. – в 2,33, в 1995 г. – в 1,98, в Екатеринбурге она в соответствии с этим возросла в 3,8, 2,5 а также тоже 1,8 раза. Индексы потребительских цен (в целом по России) составили (в разах): в 1993 г. – 9,4, в 1994 г. – 3,15, в 1995 г. – 2,32. Всего же за 3 года квадратный метр в Новосибирске подорожал в 18,8 раза, в Екатеринбурге – в 17,1 раза, наоборот, общий уровень цен в России вырос в 68,6 раза. В следствие в сопоставимых "среднероссийских" ценах стоимость 1 кв. м снизилась в 3,6 раза в Новосибирске совершенно верно , а также в 4 раза в Екатеринбурге. Насколько настояще судить, похожая ситуация имела месторасположение во существенных городах, за снятием Москвы, Санкт-Петербурга , а также тоже городов юга России, испытывающих значительный наплыв состоятельных мигрантов. Здесь можно назвать Ростов-на-Дону совершенно верно а также кое-какие другие города, где рост цен на домике постоянно обгонял инфляцию. Взрывной рост цен на рынке жилья был характерен в пользу 1992 года, как всего текущий базар всего возникал. Незначительная доля приватизированных квартир обусловила небольшой (хотя а также тоже быстро увеличивавшийся) объем предложения, наоборот, наличие еще дально далеко не успевших обесценится сбережений населения , напротив, тоже возможность быстрого обогащения на спекулятивных операциях – высокий спрос. В следствие ценности на домике росли сильно быстрее, чем потребительские. Тем не менее теперь со следующего года ситуация нежданно изменилась: доинфляционные сбережения растаяли, что отсекло от рынка жилья ведущую часть потенциальных покупателей, наоборот, предложение довольно быстро росло. Будущий рост цен построился тормозиться возможностями платежеспособного спроса напротив, тоже взрослой конкуренцией на рынке жилья. В большинстве городов России предложение превысило спрос (за снятием нескольких коротких периодов ажиотажного спроса), приближаясь к типичному сегодняшному соотношению 1:2-1:3 (так, в Новосибирске в октябре прошлого года предложение на вторичном рынке жилья было более спроса в 3,7 раза). Ограниченность платежеспособного спроса сказалась в минувшем г. в начавшемся весной-летом рекордном снижении деловой активности на рынке жилья, которое окутало значительными все российские города (кроме, возможно, юга России), далековато далеко не исключая на этот раз напротив, тоже Москву, где за май-август ценности на вторичном рынке снизились около на 10%, наоборот, в сентябре предложение было более спроса в 5,2 раза. В Западной Сибири схожие симптомы стали проявляться в данный момент в апреле, как исключительно в Томске средняя цена 1 кв. м снизилась, наоборот, в других городах региона резко уменьшились темпы роста цен. В предстоящем их снижение (или ценовой застой) окутало все областные центры Западной Сибири, сменившись в сентябре-октябре вялым ростом (исключение составил опять же Томск, где с июня ценности начали стабильно расти). Начало теперешнего года ознаменовалось сменой тенденции: темпы роста цен на домике стали около эдакими же, как темпы инфляции. Так, в Новосибирске за январь средняя цена 1 кв. м выросла, по разным этым, в пределах 3,5-5,1%, довольно близким был рост да и еще в противоположных западносибирских городах. Аналогичная ситуация наблюдалась , напротив, тоже в феврале. Сколь-нибудь обоснованно спрогнозировать динамику цен на домике вряд ли возможно: она определяется слишком большими факторами. Но опыт минулих лет показывает: чем ниже уровень инфляции, тем ближе к нему темпы роста средних цен на вторичном рынке жилья. А также тоже если в нынешнем г. среднемесячные темпы инфляции будут в пределах обещанных 2-3%, то средняя цена 1 кв. м, посильно, станет расти аналогичными же в противном случае слегка намного еще высокими темпами. Увлекательно сравнить теперешные ценности на жилье с "дорыночными". Таковое сравнение показывает, что реальные ценности жилья хотя а также еще уменьшаются, и все-таки остаются намного более прежных. В те годы средняя строительная стоимость 1 кв. м единственной площади жилья составляла в Новосибирске около 220 руб., при обменах "по договоренности" за квадратный метр доплачивали (по отрывочным сведениям) 100-150 руб. За 1991-1995 годы единственный уровень цен вырос в Новосибирске в 6559 раз (в целом по России, по этым Госкомстата РФ, в 4654 раза, т.е. в 1,4 раза не менее). В пересчете на "старые деньги" в даннее времена (на 1 января текущего года) цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Новосибирске в среднем представляется примерно 290 руб. Таково обстоит дело а также тоже с ценами на квартиры. Трехкомнатная кооперативная квартира обходилась в сравнительно недалеком минувшем около в 10 тыс. руб. Сейчас с текущей суммой соизмерима средняя ценность однокомнатной квартиры – 9,3 тыс. руб. в "предыдущих деньгах" (54,24 млн.. руб. в сегодняшних), трехкомнатная – в 1,8 раза очаровательное (18 тыс. руб. в ценах 1990 года напротив, тоже 102,02 млн. руб. в ценах на 1 января 1996 года). г. Новосибирск